验房时,赠送的“南向”地下室怎么朝北了

时间:2019-12-14 10:53       来源: 扬子晚报

易坊网摘要:买房时,开发商明明在合同中约定赠送一间南侧有采光井的地下室,可验房时却发现地下室变成“向北”,而开发商这时却辩称地下室是赠送的,因此不构成违约 。 不愿吃哑巴亏的购房者何女士,一纸诉状将开发商诉至法院,要求赔偿 。 近日,苏州市吴江区人民法院审结这起|验房时,赠送的“南向”地下室怎么朝北了。

  买房时,开发商明明在合同中约定赠送一间南侧有采光井的地下室,可验房时却发现地下室变成“向北”,而开发商这时却辩称地下室是赠送的,因此不构成违约 。

  不愿吃哑巴亏的购房者何女士,一纸诉状将开发商诉至法院,要求赔偿 。 近日,苏州市吴江区人民法院审结这起因赠送地下室引发的纠纷案件,开发商被判赔偿违约金14万余元 。

  扬子晚报/紫牛新闻采访人员 万承源

  案件

  合同中向南的地下室变成向北

  2016年9月,苏州的何女士看中一套叠墅,她与吴江某房地产开发公司签订商品房买卖合同一份,约定向其购买的这套叠墅住宅建筑面积141平方米,汽车库建筑面积0平方米 。

  双方在合同附件中约定,因合同在房屋管理部门备案时,对于地下室无对应选项,因此备案合同将地下室默认为车库的附属,但合同中所指车库不具备车库使用功能,而是地下室 。 合同另约定奇数幢叠墅南侧为敞开采光井,井内开落地窗,北侧为封闭采光井,井内开窗,而何女士购买的房屋正是奇数幢 。

  但当何女士收到商品房交付通知书后去现场查验房屋时,却发现地下室实际却是北侧为敞开采光井,南侧为封闭采光井 。 何女士认为地下室采光严重受损,便一纸诉状将该房地产开发公司告至吴江法院,要求依照总房价的10%赔偿违约金30余万元 。

  对此,房地产开发公司抗辩称,房屋采光符合标准,且地下室未计入建筑面积,是开发商赠送给何女士使用的 。 因此,即便交付的地下室不符合约定,也不构成违约 。

  法院

  开发商违约,赔偿14万余元

  审理中,承办法官前往这套案涉房屋进行现场勘查 。 经勘查,案涉房屋地下室采光井情况与合同约定完全相反,且对比南侧为敞开采光井的地下室,其采光明显受损、通风明显受阻 。

  因此,法院认为交付的地下室在使用功能上有明显瑕疵,开发商依合同约定已构成违约 。 此外,开发商在销售商品房时,采取下叠送地下室,上叠送阁楼的销售策略,地下室或阁楼即便不计面积,不单独计价,但所送地下室或阁楼的可使用面积及相关情况,对商品房的价格及购房者选择购买该套商品房时具有重大影响 。

  法院认为,开发商并非完全无偿地向他人赠送地下室或阁楼,其“赠送”的对象是特定的,即相应的下叠或上叠的购买者,目的是为了促成下叠或上叠的销售,附赠行为与商品房的销售行为是互为条件的 。 实际上,购房者取得地下室或阁楼并非完全无偿,其支付的对价是隐含在下叠或上叠的价格中的,购房者在考量时是一体考虑的 。

  因此,开发商关于地下室是赠送,即使不符合约定也不构成违约的抗辩意见,有违合同法第六条规定的诚信原则,也不符合合同法第一百九十一条规定的精神,法院不予采纳 。

  最终,吴江法院综合考虑地下室在整套商品房中的价值占比及房屋在采光、通风等使用功能方面的受损情况,房屋与楼上房屋的单价差价等情况,酌情认定损失为每平方米1000元,判决开发商赔偿违约金14万余元 。

  律师

  任何一项不符合约定,都是违约

  在购房中,开发商常以赠送阁楼或地下室等作为噱头,以此吸引购房者,而其中暗藏的“猫腻”也不时带来纠纷 。 就本案涉及的买房赠送地下室不符合约定时,是否构成违约的问题,采访人员采访了北京市京师(南京)律师事务所合伙人石珍珍律师 。

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