年底拿地窗口期来临?房企分化趋势明显

时间:2019-12-23 12:53       来源: 21世纪经济报道

易坊网摘要:12月19日 , 南京出让10幅土地 , 其中城中、江宁横溪、禄口等区域的9幅地块以底价成交 , 江宁上秦淮G94地块 , 经过23轮竞拍 , 被融信以楼面地价19018元/平方米拿下 , 相比此前高峰期的地价微降973元/平方米 。 业内人士解读为拿地窗口出现 。 近期底价|年底拿地窗口期来临?房企分化趋势明显。

12月19日 , 南京出让10幅土地 , 其中城中、江宁横溪、禄口等区域的9幅地块以底价成交 , 江宁上秦淮G94地块 , 经过23轮竞拍 , 被融信以楼面地价19018元/平方米拿下 , 相比此前高峰期的地价微降973元/平方米 。

业内人士解读为拿地窗口出现 。 近期底价出让的情况在不少城市上演 , 房企正在利用这次拿地窗口期重新调整赛道 , 新一轮洗牌逐渐清晰 。 梳理部分房企财务指标 , 不难发现年底房企融资大增 , 多用于买地、收并购 。

中原地产研究中心数据显示 , 截至12月18日 , 房企海外融资超过700亿美元 。 进入12月 , 在11月单月超过50亿美元的融资基础上 , 超过10家房企发布了超过20亿美元的融资计划 。

年底出现了一个拿地低点 , 但中长期还要观察 , 目前中央调控政策还没有松动迹象 。 一名奔向千亿规模的上市房企高管认为 , 未来是否出现一定程度的放松 , 取决于是否真正落实因城施策 。 但市场不会像过去那样大起大落 , 这一点中央态度很明确 。

大拓融资渠道

中原地产首席分析师张大伟分析认为 , 2019年房企美元债刷新纪录 , 这是由于房地产行业资金紧张 , 房企大量发行美元债导致的 , 多家企业首次发布美元融资 。

部分房企融资难度增加 , 但大部分企业的融资成本依然平稳 , 对于经营稳健的企业来说 , 融资成本降低仍是趋势 。 但对于杠杆率较高的企业来说 , 最近融资压力有所增加 。

房企融资成本分化 , 利率在6%-15%之间 。 如中海发行1笔10年期4.5亿美元债,年息率仅3.45% , 是债券发行利息最低的中资房企 。 融创、碧桂园等大房企利率也走低 。

一名金融机构人士分析认为 , 弘阳努力拓宽融资渠道 , 颇有做大规模之意 , 尽管销售规模排名已进入行业前60位 , 但前百强的房企也只有做大规模才能不掉队 , 才能不断借到钱 。 这是环环相扣的 。 这名人士指出 , 房企在这轮赛道转换中拼尽全力 , 做规模房企 , 势必要牺牲一些利润 。 对于机构融资而言 , 与房企的交易通常是以股权进行 , 因此对于扩张中的房企 , 仍将它们列为难度高的交易对手看待 。 换言之 , 行业前30的房企比较受机构欢迎 , 前十中以融创与碧桂园为最受欢迎合作方 , 另有两家企业由于负债高与创始人涉案 , 被大部分私募列入高风险企业名单 。

中小型房企融资利率高 , 融资创新不断 。 如弘阳近期发行20亿ABS , 从发行人为弘阳商业保理(深圳)有限公司、深圳前海澜海商业保理有限公司可见 , 弘阳利用其商业租金收入作为底层资产做了一个应收账款融资 , 拓宽融资渠道 。 按照融资规模推算 , 弘阳的商业年租金收入大约10亿元 。 机构人士分析 , 这类融资利率在8%-12% , 比开发贷贵却比私募便宜 。 据透露 , 这也是723ABS新政后首个无存量获批的新储架式资产证券化项目 。

张大伟等业内人士认为 , 最近房企明显关注资金链安全 , 房地产市场必须稳定 , 而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险 , 所以最近几个月 , 针对房地产融资的政策都在规范与收紧 。 信托与海外融资 , 都在规范而不是全面暂停 , 对于中小房企尤其是高负债率房企来说 , 未来融资难度较大 , 但对大型企业影响相对有限 。

房企融资的底气部分来自于销售向好 。 中原地产研究中心数据显示 , 截至日前 , 有32家标杆房企公布了2019年前11月销售额 , 合计56027亿 , 同比上涨18.6% 。 部分房企业绩爆发 , 如恒大单月销售刷新历史纪录 。 32家房企2018年合计销售额52538亿 , 也就是说 , 前11个月 , 大部分主流房企已经超过过去一年的销售额 。

土地市场分化

与上述融资情况对应的是 , 截至12月17日 , 2019年50大城市合计卖地3.97万亿 , 同比上涨16.3% , 全国有30个城市卖地超过500亿 , 刷新历史纪录 。

房企土储地区也有分化 。 其中出现了14个千亿卖地城市 , 排名前三的是:杭州2709亿 , 上海1822亿 , 苏州1683亿 。 此外 , 还有昆明、温州等16个城市卖地超过500亿 。 在50个城市里68%的城市2019年卖地同比上涨 。

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